|
|
|
№ 12-13 (3701-3702), 2 июня 2005 года
|
 |
|
|
|
|
Ипотечный Сбербанк
Три кредитных продукта
На сегодняшний день Сбербанк может предложить заемщикам 3 вида кредитов, связанных с покупкой жилья. Первый из них – так называемый «Кредит на недвижимость». Этот кредит может выдаваться на приобретение готовой квартиры (вторичный рынок недвижимости), на долевое участие в строительстве (первичный рынок), реконструкцию или ремонт. Он выдается под ставку 18% годовых – если кредит берется в рублях, и 11% — если в долларах. Обязательным условием выдачи кредита является оплата не менее 30% стоимости объекта недвижимости. В случае если сумма кредита превышает одновременно 50% покупной стоимости квартиры и 25000 долларов, то приобретаемая квартира в обязательном порядке оформляется в залог. Кредит предоставляется на срок до 15 лет.
Второй кредитный продукт – кредит «Молодая семья». Это очень привлекательный вид кредита, так как его может получить семья, в которой хотя бы одному из супругов еще не исполнилось 30 лет. Дальше идет раздвоение условий: если в семье есть дети – то в кредит можно получить до 90% стоимости квартиры, если же детей нет – то только 30% (как в «Кредите на недвижимость»). При выдаче кредита принимается во внимание общая платежеспособность семьи – то есть доход обоих супругов. Для семьи с ребенком опять же есть льготы: в этом случае учитывается доход 6 человек – обоих супругов и родителей с обеих сторон. Дальше – лучше. Если в течение срока кредитования в семье все-таки появился ребенок, то может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга до 3 лет (при этом проценты по долгу придется продолжать выплачивать). На период строительства также может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга до 2 лет. Таким образом, учитывая, что кредит предоставляется максимум на 15 лет, срок кредитования можно продлить до 20 лет (покупая квартиру в строящемся доме и родив ребенка).
Наконец, третий вид кредита – так называемый «Ипотечный кредит». Главный его отличительный признак состоит в том, что выдается он на приобретение строящегося жилья в рамках Договора о сотрудничестве, заключенного между банком и застройщиком (и, возможно, риэлтером). То есть получить такой кредит можно только под покупку квартиры в определенном доме, застройщиком которого является партнер Сбербанка. Да, выбор, конечно, ограниченный. Но зато…
Необычный кредит
Подобный кредит действительно необычный. На рынке уже существуют схожие предложения от нескольких партнерств «банк – застройщик»: Райффайзенбанк кредитует «Петербургстрой Skanska», Промышленно-Строительный банк имеет договора с целым рядом строительных компаний, а покупку квартир у «Петербургской недвижимости» готовы кредитовать целый ряд крупных банков. Смысл подобной схемы состоит в следующем. Заемщик хочет купить квартиру в каком-то конкретном строящемся доме. Ему предлагается взять кредит в банке, с которым у данной компании заключено соглашение. Между заемщиком, банком и строительной компанией подписывается трехсторонний договор долевого участия, на основании которого банк переводит застройщику кредитные средства в оплату приобретаемой квартиры. После окончания строительства заемщик получает квартиру в собственность и продолжает выплачивать ипотечный кредит. Особенностью такой схемы является то, что риски по кредитам берут на себя и строительные компании, и частные заемщики. То есть до момента сдачи квартиры поручителем по кредиту выступает строительная компания, от которой зависит, будет построен дом или нет.
В основном подобные предложения исходят от компаний, занимающих от 1% до 5% на рынке городского строительства. Крупные компании – такие, как ЛЭК и ЛенСпецСМУ, которым принадлежит почти 20% строительного рынка – пока не пошли по этому пути. У крупных компаний бизнес достаточно диверсифицирован, и за время бума строительных цен они поднакопили некоторый «запас прочности». Поскольку они не испытывают дефицита наличных средств, то некоторое время могут держать уже построенные квартиры, не снижая цен и не предлагая гражданам «удобных» схем покупки квартиры. Средние же компании более мобильны, что позволяет потенциальным клиентам находить более привлекательные для них схемы покупки.
Так, «Петербургстрой Skanska», «ЮИТ Лентек», «Северный Город», «Петербургская Недвижимость» и другие строительные компании предлагают клиентам оформить кредит на строящуюся квартиру под 10-14% годовых в валюте и 14-15% в рублях. Принципиальным для всех схем является наличие у человека как минимум 30% от стоимости строящейся квартиры, то есть кредит выдается на оставшиеся 70%. Сроки кредитования обычно варьируют от 10 до 20 лет.
Так, одним из наиболее привлекательных предложений подобного рода является совместная схема филиала Международного Московского банка и ЗАО «ЮИТ Лентек». Согласно вступившим в силу с 1 марта новым условиям, срок кредитования в валюте увеличен до 20 лет (по кредитам в рублях – 15 лет). Первоначальный платеж составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья. Процентная ставка по долларовому кредиту при сроке свыше 10 лет снижена до 12,5-14% в зависимости от формы предоставления информации о доходах. (Расчет затрат по обслуживанию долга см. ниже.)
Кредит доверия
На общем фоне выгодно выделяется схема, предложенная совместно Сбербанком России и строительной компанией «Невский Синдикат». Эта схема касается пока только одного строящегося дома по адресу Свердловская набережная, 54-58 (проект под названием Platinum был назван лучшим петербургским проектом на международной строительной выставке MIPIM-2003 в Каннах).
Главная отличительная черта этой схемы состоит в том, что заемщику необходимо иметь всего лишь 10% собственных средств, а банк со своей стороны готов предоставить ипотечный кредит в размере 90% от стоимости квартиры. Это действительно прорыв в истории ипотечного кредитования, поскольку именно величина первого взноса всегда была одним из главных факторов, сдерживающих спрос на ипотечные кредиты.
Кроме того, впечатляют ставки: 11% по кредитам в валюте и 18% по кредитам в рублях. 11% – одна из самых низких ставок сегодня на рынке (Промышленно-Строительный банк – 14%, Международный Московский банк – 12,5-14%, Delta Credit – 10,5-13%). Понятно, что ставка зависит от того, доходы какой степени «чистоты» может предложить заемщик для подтверждения своей платежеспособности. Сбербанк не принимает к рассмотрению никаких «серых» и тем более «черных» доходов – только те, которые могут быть подтверждены справкой с места работы по форме НДФЛ-2. Зато Сбербанк допускает принятие в расчет платежеспособности заемщика дополнительные доходы по отношению к его доходу по основному месту работы: доходы супруги(а); доходы, полученные заемщиком от занятия частной практикой; иные доходы, разрешенные законодательно.
Список льготных условий, которые присущи схеме Сбербанк – «Невский Синдикат», можно перечислять и далее. Заемщик может вернуть кредит досрочно без уплаты каких либо штрафных санкций (обычно последние составляют 2% от суммы досрочного погашения). Заемщик не несет никаких дополнительных затрат по обслуживанию кредитного договора, то есть рассмотрение кредитной заявки – бесплатно, выдача кредита – бесплатно, обслуживание ссудного счета – бесплатно. Более того, даже не требуется страховать приобретаемую квартиру от рисков повреждения, жизнь заемщика и временную потерю им трудоспособности, риск утраты права собственности на квартиру – что для большинства других банков является обязательным условием выдачи ипотечного кредита и обходится в сумму от 1 до 1,8% стоимости сделки.
Почему Сбербанк может себе позволить такие льготные условия кредитования? С этим вопросом мы обратились и в «Невский Синдикат», и в Сбербанк.
Заместитель генерального директора по финансам ОАО «Невский Синдикат» Леон Арамович НАЛБАНДЯН рассказал нам следующее:
«Как в принципе строят работу банки на первичном рынке? Для начала они оценивают самого застройщика с точки зрения возможности работать с ним. Они получают пакет документов касательно как самого застройщика, так и объекта застройки, и проводят глубокий финансовый анализ. Затем принимается принципиальное решение: работать с застройщиком или нет. Подобное решение в отношении нас уже принял ряд банков, в том числе и Сбербанк. Дальше наступает следующий этап, и он имеет свои особенности у каждого банка. Возможны две модели: выбор конкретного объекта или работа с более широким спектром объектов. Сбербанк выбрал конкретный объект – проект Platinum. После этого решения банк выстраивает свою модель работы с застройщиком. Моделей может быть несколько. Основное различие – на кого ложится основная тяжесть по обеспечению кредита. По кредитам, которые Сбербанк выдает своим клиентам, ОАО «Невский Синдикат» является поручителем. Это дополнительная гарантия ОАО «Невский Синдикат», поскольку Сбербанк финансирует строительство Platinum (летом 2004 г. банк выделил кредитную линию в 300 млн рублей сроком на 5 лет). С другими банками схема иная: по кредитам Внешторгбанка и Банка «Союз» основная тяжесть предоставления обеспечения ложится на клиента. Проведя финансовый анализ нашей компании и наших проектов, эти банки решили, что им не требуется дополнительное обеспечение со стороны застройщика. Каждый банк сам решает, на каких условиях он будет работать с застройщиком…»
В Сбербанке на наш вопрос отвечала начальник отдела кредитования частных клиентов Наталия Владимировна КОВАЛЕНКО:
«Подписанию соглашения с банком предшествует серьезная подготовительная работа. Мы проводим тщательный анализ застройщика, в котором принимают участие юридическая служба, служба безопасности и кредитный отдел Сбербанка. Мы анализируем целесообразность проекта застройки. После подписания договора о работе с конкретным застройщиком мы начинаем серьезный мониторинг процесса строительства, следим за тем, чтобы оно шло без нарушений, чтобы объект был сдан в срок… Все это дает нам гарантию того, что заемщик получит свою квартиру, которая далее станет обеспечением по ипотечному кредиту. Именно поэтому на период строительства мы можем себе позволить взять в качестве залога только право требования заемщика по договору долевого строительства (которое, кстати, нигде сегодня не регистрируется) и поручительство застройщика. И именно в силу снижения многих рисков мы можем себе позволить предлагать более низкие ставки по кредитам и ряд других льгот».
Сравнение схем ипотечного кредитования
Мы решили провести сравнение нескольких схем ипотечного кредитования под строящееся жилье, которые существуют сегодня на петербургском рынке. Это три схемы – Сбербанк и «Невский Синдикат» по проекту Platinum, Международный Московский банк и «ЮИТ «Лентек»» и Промышленно-Строительный банк и «ЮИТ «Лентек»». Исходные условия кредитования следующие:
Комментарии:
* Процент устанавливается в этих пределах в зависимости от формы предоставления информации о доходах
** Некоторые банки устанавливают такие условия кредитования, что процентная ставка по кредиту до оформления квартиры в собственность и после – разная. Так дело обстоит, например, с Промышленно-Строительным банком (14 и 13%).
*** Процент берется от суммы кредита, увеличенной на 10%
**** Комиссия составляет 1% от суммы сделки, но не может быть менее 400 долл. При этом, помимо комиссии за оформление, может потребоваться оплатить услуги оценщика квартиры, государственный регистрационный сбор, а также услуги нотариуса.
***** Промышленно-Строительный банк прямо устанавливает, что «официально подтвержденный и стабильный доход за последние 12 месяцев (после уплаты налогов) должен составлять не менее 600 USD в месяц». В свою очередь, Сбербанк и ММБ не устанавливают такого ограничения, однако в зависимости от дохода заемщика они определяют максимальный размер кредита. При этом кредит можно получить, даже если ваш доход составляет всего 5000 руб. в месяц. В этом случае Сбербанк, например, не выдаст вам больше 267232 руб. под покупку жилья.
Предположим, что вы хотите приобрести квартиру за 80 000 долл. (При стоимости квадратного метра – например, в доме Platinum – 990-2400 долл. в зависимости от расположения квартиры, на эти деньги можно купить квартиру площадью 33-80 кв. метров. Площадь квартир условная.) Будем исходить в расчетах из того, что кредит берется на максимальный для данного конкретного банка срок и под максимальную ставку. То есть: в Сбербанке – на 15 лет под 11%, в ММБ – на 20 лет под 14%, в ПСБ – на 10 лет под 14%, а затем 13%. Тогда минимальный комплекс затрат по погашению кредита по схемам трех разных банков будет следующим:
Комментарии:
* Сбербанк устанавливает единую процентную ставку на весь срок кредитования. Ежемесячный платеж делится на две части: взнос в счет погашения основного долга и сумма процентов. Первая часть неизменна в течение всего срока кредитования (400 долл.), вторая – уменьшается с течением времени, так как проценты каждый раз будут начисляться на сумму, меньшую на 400 долл. (выплаты в счет основного долга). Таким образом, сумма 660 долл. – это сумма процентов только в первый месяц.
** По правилам Сбербанка, кредит в сумме 72 тыс. долл. (2 млн руб.) возможен при чистом доходе заемщика не менее 1180 долл. (33 тыс. руб.). Под чистым доходом понимается сумма ежемесячных доходов (по правилам Сбербанка – только «белые» доходы) за минусом минимально необходимых затрат на поддержание жизнедеятельности – грубо говоря, «на хлеб и мыло». Для остальных банков схема точно такая же – сумма кредита зависит от вашего чистого ежемесячного дохода.
*** ММБ, в отличие от Сбербанка, не делит ежемесячный платеж на погашение основного долга и сумму процентов. Сумма 796 долл. должна будет уплачиваться на протяжении всех 20 лет кредитования.
**** ПСБ следующим образом рассчитывает ежемесячные выплаты. До момента оформлении квартиры в собственность выплаты рассчитываются так же, как и у ММБ (то есть единая сумма) по ставке 14%. После того, как квартира перешла в собственность заемщика, ставка становится равной 13% и делается перерасчет ежемесячных выплат. Поскольку к этому моменту уже будет выплачена часть основной суммы долга (какая часть – зависит от сроков окончания строительства), проценты будут начисляться на меньшую сумму. Меньшая ставка (13%) и меньшая база для начисления процентов дадут меньший (чем 869 долл.) платеж.
Общий вывод:
Сравнивая три варианта получения ипотечного кредита, можно смело сказать, что схема, предлагаемая Сбербанком – самая выгодная. На это можно возразить: «Неправда! Ежемесячные выплаты у Сбербанка гораздо выше, чем у других банков. Ведь если сложить 200 и 660, получится 1060! А у ПСБ – 869 долл., и у ММБ – вообще 796 долл.»
Это правда. В первые годы выплаты в счет кредита будут больше, чем у ПСБ и ММБ. Однако вспомним, что процентная составляющая выплат у Сбербанка все время уменьшается. Несложные расчеты показывают, что уже 4 года спустя ежемесячные выплаты у Сбербанка сравняются с выплатами у ПСБ, а через 6 лет они будут меньше, чем у ММБ. Таким образом, большую часть срока кредитования (15 лет) вы будете платить не просто меньшие, а все время снижающиеся суммы выплат (к концу срока выплаты вообще приблизятся к 400 долл.)
Кроме того, бросается в глаза, что Сбербанк полностью избавляет своих заемщиков от дополнительных расходов на страхование и комиссии за оформление кредита (а также и от других дополнительных расходов), которые у ММБ составляют минимум 1472 долл., а у ПСБ – 1271 долл.
Наконец, очень важен тот факт, что требуемый минимальный размер ежемесячного дохода заемщика сравнительно невысок – 1180 долл. У других банков эта цифра составляют 1600 долл. (ММБ) и 1900 долл. (ПСБ).
Заключение
Конечно, относительно других банков условия получения ипотечного кредита у Сбербанка несколько более льготные. Однако радость от того, что на ипотечном рынке падают ставки, увеличиваются сроки кредитования и появляются такие уникальные предложения, как у Сбербанка и «Невского Синдиката», – эта радость сразу же исчезает, когда вдумаешься в цифры, о которых только что писал: «Это ведь намного меньше, чем у…» Взять хотя бы цифру 730 долл. (некий средний размер выплат по кредиту у Сбербанка). Много ли найдется сегодня людей в России, которые могут в месяц выкладывать 730 долл.? На протяжении 15 лет? Не думаю… А цифра 1180 долл. – минимальный размер чистого дохода заемщика? Причем если переводить этот чистый доход в некий нетто доход (включающий сумму налога и минимальные расходы на поддержание жизнедеятельности), то получиться сумма не меньше 1600 долл. То есть вы должны зарабатывать 1600 «белых» долларов в месяц. Правда, часто банки соглашаются учитывать доходы супруги/а. Однако у нас в стране чаще всего основным генератором дохода является супруг…
Еще один «социальный» риск вхождения в ипотечную сделку заключается в том, что взятие ипотечного кредита, по сути, означает «закабаление» у работодателя. Работу, которая приносит 1600 долл., сегодня найти все еще достаточно сложно. И если тебя, не дай Бог, выгнали с такой работы, что тогда делать? А если условия работы изменились так, что там стало просто невыносимо работать?
В общем и целом, наверное, о доступности ипотеки в сегодняшней России говорить пока рано. Можно говорить о положительных тенденциях в этом направлении. Но ипотека до сих пор «по карману» только очень ограниченному числу россиян. 
Дмитрий Фиалковский
|
