порядок в доме

Доходы от аренды —
для развития науки

Около года назад Университет начал приводить в порядок арендные отношения с внешними организациями. Ректор поставил задачу: наладить целевое использование площадей для развития главных направлений деятельности Университета — учебной и научной. Раньше с 10 тысяч кв.метров арендуемой площади Университет получал 6 млн рублей в год. За это время освободили от арендаторов 7,2 тысяч кв.метров. А оставшиеся 2,7 тыс. кв. метров сдали так, что теперь Университет будет получать 9 млн рублей в год. То есть сдавать будем в 4 раза меньше, а доход от аренды получим в 1,5 раз больше! Как же это удалось сделать — да еще в условиях кризиса? И куда пойдут заработанные деньги?

Инвентаризация

В мае 2008 года Управление недвижимости и земельных ресурсов было передано в ведение проректора по правовым вопросам, и в это управление был включен отдел аренды. Тогда и начался процесс инвентаризации арендных отношений в Университете. Выяснили, что порядок допуска арендаторов на территории СПбГУ не соответствовал правилам распоряжения федеральным имуществом, установленным в Российской Федерации.

— Правила, установленные Правительством РФ и Федеральным агентством по образованию, требуют проводить независимую оценку размера арендной платы. И помещения следует сдавать в аренду на основе конкурсных процедур, — объяснил Михаил Николаевич КУДИЛИНСКИЙ, проректор СПбГУ по правовым вопросам. — В Университете ничего подобного не делалось. В аренду сдавались больше 10 тыс. кв.метров площадей и в Петербурге, и в Петергофе — без всякого конкурса и без независимой оценки. Применялись либо обычные методики, которые используются в Санкт-Петербурге при сдаче в аренду городского имущества, либо соответствующими должностными лицами расценки устанавливались произвольно.

— И какие нарушения вы обнаружили в процессе инвентаризации арендуемых помещений?

— Первым было «открытие», что арендаторов много — 77. Причем среди них были такие, которые никак не связаны с основной деятельностью Университета — с обучением и научными исследованиями. В наших помещениях были, к примеру, мебельная фабрика, торговые предприятия и склады, рестораны, конфетная фабрика или цех, где коптили рыбу…

Второе: значительное занижение арендной платы. Были случаи, когда арендная плата устанавливалась еще в 2003 или 2004 году и с тех пор не индексировалась, а просто кочевала из договора в договор. А поскольку сдавали без конкурса, то не было никакой конкуренции, которая хоть как-то могла бы повлиять на размер арендной платы.

Третье: занижение размеров арендованных площадей. Далее: в некоторых случаях отношения аренды не были оформлены. Документально не фиксировались перепланировка некоторых зданий, реконструкция, надстройка дополнительных этажей и мансард — а они сдавались в аренду.

Выявили ряд спорных объектов, когда было непонятно, в чьей собственности находится здание, в федеральной или городской (например, отдельные помещения в Смольном). Процесс разграничения федеральной и городской собственности продолжается.

Комиссия КУГИ, работавшая в Университете весь 2008 год, помогла нам выявить многие проблемы. Они задавали вопросы, для них поднимались соответствующие документы. В результате у нас была прекрасная возможность увидеть недостатки и их устранить.

Арендаторы для факультетов

Ситуация с арендой сложилась парадоксальная. С одной стороны, почти все деканы говорят о недостатке площадей для организации учебного процесса. А с другой стороны, сдавали имеющиеся площади, причем сдавали дешево. Такая практика была крайне неразумной. Университет не получал надлежащего дохода, и арендуемые площади исключались из основной деятельности.

— Руководством Университета было принято решение: сдавать в аренду помещения только тем организациям, которые участвуют в учебно-научном процессе, — рассказывает проректор М.Н.Кудилинский. — Например, внедряют новые научные технологии, реализуют научные проекты и разработки, помогают организации учебы, налаживают быт студентов и сотрудников. Решили, что ни одно помещение теперь не будет сдаваться в аренду без ходатайства декана. Если факультету арендатор не нужен, если декан не видит в нем необходимости, то такой арендатор не может находиться на территории факультета. Все 22 арендатора, оставшиеся в Университете, занимают площади по ходатайству деканов.

Ходатайства деканов оценивал первый проректор по учебной и научной работе И.А.Горлинский. Он выяснял позицию деканов по отношению к каждому конкретному арендатору: нужна ли им та или иная организация-арендатор для организации базовой деятельности, для нужд учебно-научного процесса.

— Мы занимались анализом сущности деятельности, которую вели арендаторы. Если она не имела никакого отношения к Университету, то мы с ними расставались, отказывали им в возможности возобновления арендных отношений. Если на наших площадях конфеты изготавливают или ресторан открыт, то понятно, что к обучению и научным исследованиям такая деятельность отношения не имеет никакого…

Независимая оценка

— Инвентаризация арендуемых помещений была только первым этапом в наведении порядка. А следующий?

— В соответствии с действующим законодательством была произведена независимая оценка размера арендной платы для объявления арендной ставки, — продолжает М.Н.Кудилинский. — Мы не можем сдавать помещения дешевле определенного уровня, который и устанавливается независимой оценкой. При этом учитывается, для каких целей сдается помещение, график пользования имуществом. Один размер арендной ставки для столовой, другой — для научно-производственной фирмы. При этом проводились сложные переговоры с арендаторами, часто эмоциональные. Они понимали, что отныне арендная плата будет взиматься за фактически занимаемую площадь. Если цена была для них слишком высока, они могли умерить свои аппетиты, «ужаться», уменьшить арендуемые площади.

Порой дело доходило до завуалированных, а иногда и прямых угроз — или, наоборот, всяческих посулов, жалоб в разные инстанции... Вдруг оказывалось, что эти торгово-посреднические организации якобы выполняют важнейшие государственные программы, все сплошь работают для нужд обороны, вскрывалось наличие каких-то неформальных договоренностей с ныне не работающими лицами (и им, якобы, разрешалось занимать большее помещение или в какие-то периоды вообще не платить арендную плату…). Но все равно претензии были выставлены всем, и заплатят все и в полной мере — по договорам, ими же подписанным.

Переговоры

Несмотря на сложность переговоров по поводу аренды и остроту имущественных споров, ни один арендатор не был «выброшен на улицу».

— Нам удалось обойтись без скандалов, во всех случаях были найдены взаимоприемлемые решения, — подчеркнул проректор М.Н.Кудилинский. — Были отдельные случаи: когда срок договора аренды закончился, а бывший арендатор не шел на переговоры, не искал компромисс, выдвигал какие-то неприемлемые условия. Для того чтобы освободить занимаемые помещения от незаконных арендаторов, иногда привлекали Службу безопасности СПбГУ, и решительные действия ее сотрудников очень помогали нам в налаживании переговорного процесса.

— Для решения вопросов, связанных с арендными отношениями, Служба безопасности СПбГУ работала в тесной «связке» с проректором по правовым вопросам и его службами. Они обеспечивали юридическое сопровождение, а мы, как инструмент, — оперативную работу, — сообщил А.А.Чернов, заместитель ректора по безопасности, начальник Службы безопасности СПбГУ. — Такая модель взаимодействия структурных подразделений показала свою эффективность при освобождении незаконно занимаемых университетских площадей в здании по адресу: 13 линия В.О., д. 24, корпус 2, литера «И» (см. журнал «СПбУ» №15 от 30 октября 2008 г., с. 28–29).

Арендаторам, находящимся на территории Университета после окончания срока аренды, приходилось объяснять, что они это делают незаконно. Как правило, они понимали наши аргументы и освобождали помещения. В исключительных случаях, когда этого не происходило, помещения опечатывались Службой безопасности СПбГУ. И таким образом становилось понятно, что Университет — хозяин своих площадей и распоряжается ими по своему усмотрению.

Конкурсные процедуры

Разрешения на сдачу в аренду, как и положено, получены в агентстве «Рособразование». Делалось это практически впервые. Колоссальную работу провели сотрудники Управления недвижимости и земельных ресурсов, которые оперативно готовили нужные документы.

— После инвентаризации и независимой оценки настал черед тендеров, конкурсов?

— Были проведены два конкурса по сдаче помещений в аренду: в феврале и в марте, — ответила Инна Петровна Люборец, начальник Управления недвижимости и земельных ресурсов. — Первый мы провели для размещения платежных терминалов в зданиях Университета. До этого с платежными терминалами не было порядка: часть из них стояли вообще бесплатно, некоторые владельцы платили только за электричество, большинство не были никак оформлены. Проведение единого конкурса на размещение платежных терминалов — это был наш первый значительный опыт работы с арендаторами по-новому. Запросили всех деканов, каждый определил место, где поставить терминал. Определили сумму аренды (плюс плата за электроэнергию). Мы обеспечили потребности в оборудовании и получили некоторый доход. Доход не очень большой (700 рублей в месяц с каждого терминала в Петербурге и по 300–400 — в Петергофе), поскольку площади небольшие, но лучше что-то, чем ничего — как раньше.

А второй конкурс аренды помещений мы провели 19 марта, и получили хороший результат: бoльший доход на меньшее количество площадей. Судите сами. На 31 декабря 2008 года арендованная площадь была 10 тысяч кв. м., а сумма арендной платы — 6,2 млн рублей в год. А на 1 апреля арендованная площадь — 2,7 тыс. кв. м. при арендной плате 9,1 млн рублей в год, т.е. сдаем почти в 4 раза меньше, а доход получим в полтора раза больше.

Но это не значит, что все было так просто: объявили результаты независимой оценки арендной платы — и арендаторы «побежали», толпой и сразу. С потенциальными арендаторами велась долгая индивидуальная работа.

— В основном арендаторы остались прежние, и у них в условиях кризиса свои трудности, свой уровень рентабельности, они планировали потратить на аренду определенные суммы. Переговоры были очень непростые, но мы искали компромисс с потенциальными арендаторами в интересах факультетов, — объяснил М.Н.Кудилинский. — Не все были готовы платить требуемую сумму, определяемую ставкой арендной платы. Мы подходили гибко к условиям аренды. До проведения конкурсных процедур прежние арендаторы, необходимые для деятельности факультетов, продолжали свою работу, но на новых условиях, по новым арендным ставкам, основанным на независимой оценке.

Например, факультету для студентов и преподавателей нужна столовая, а также буфет на другом этаже или в другом корпусе. Этот буфет не будет работать круглосуточно, а лишь несколько часов в день. Мы соглашались на такой вариант: под буфет арендуют площади на несколько часов в день, а все остальное время помещение используется факультетом по своему усмотрению. График работы арендаторов обязательно обсуждался с деканами.

— Конкурсы были открытые, — добавила И.П.Люборец. — Объявления мы размещали в газете «Реклама-Шанс» и любой, кого устраивала цена, мог претендовать на эти площади. Для нас важно было целевое использование помещений для нужд факультетов, а не какой-то конкретный арендатор.

Деньги для науки

— Независимая оценка — переговоры — конкурсные процедуры аренды. По этой схеме и будут складываться арендные отношения дальше?

— Порядок навели, и в дальнейшем площади будем сдавать в аренду в зависимости от нужд факультетов, — ответил М.Н.Кудилинский. — Например, обсуждается вопрос об установке копировальных автоматов для студентов, которые работают как таксофон. Опускаешь монету или банкноту — и получаешь копию текста. Каким-то факультетам это нужно, их деканы высказали такое предложение. Им это будет обеспечено… Или обсуждается вопрос о вендинговом оборудовании по продаже кофе, напитков и других продуктов. Если факультетам это действительно требуется, установим такие автоматы. Планируется также отобрать по конкурсу крупного арендатора, который сможет наладить работу столовых, буфетов и других точек общественного питания в Университете.

— А куда пойдут деньги, полученные от аренды?

— В первую очередь, на развитие научных исследований университетских ученых. Например, больше года назад для реализации инновационного образовательного проекта «Молекулярная геохимия и биогеохимия» в рамках национального проекта «Образование» Университет приобрел комплекс современных приборов. Но для создания полноценной лаборатории не хватало еще одного аппарата для рентгеноструктурного анализа. Профессор С.В.Кривовичев, заведующий кафедрой кристаллографии Геологического факультета СПбГУ (он недавно стал лауреатом премии Президента РФ для молодых ученых в области науки и инноваций) давно мечтал о нем. Не хватало 2,5 млн рублей. Теперь они есть — прибор скоро купят. И тогда лаборатория заработает в полную силу, обеспечивая потребности всего Университета — здесь можно будет проводить структурный анализ не только геологических, но и химических образцов. Полезна она будет для физиков, биологов, медиков… Часть денег от аренды пойдет на развитие междисциплинарного ресурсного центра по направлению «Нанотехнологии».  

Егор Громов
Фото Сергея Ушакова