№ 6-7 (3695-96), 11 апреля 2005 года
главная | оглавление | <... | ...>

Твой путеводитель
по… ипотеке

Первая статья из этой серии – обзорная. В ней рассказано об истории развития ипотеки, опыте организации ипотечного кредитования в других странах, о состоянии и перспективах развития российского рынка ипотечных кредитов.

Рождение ипотеки

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

В своем развитии институт ипотеки прошел несколько этапов. Первоначально объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования (сделка на доверии, фидуция). Позже недвижимость передавалась уже не в собственность, а во владение в качестве гарантии кредитного обязательства (неформальный залог, пигнус). Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Новый этап эволюции ипотеки начался с ослаблением рабовладельческого строя и массовой передачей земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы в силу понятных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При классической ипотеке имущество остается во владении должника, а кредитор получает право истребовать закладываемую вещь и продать ее с торгов для погашения долга, а остаток этой суммы вернуть заемщику. Примерно в таком виде институт залога просуществовал до настоящего времени.

Ипотека в российском праве

Основополагающий нормативный акт об ипотеке в российском праве – федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – дает четкое определение: ипотека – это залог недвижимости. Это определение может показаться тривиальным, поскольку оно следует уже из названия закона. Однако часто ипотекой пытаются назвать ипотечный кредит или еще что-то. Согласно этому закону (статья 2), ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. К иным закон относит обязательства, основанные на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, вплоть до обязательства по возмещению причиненного вреда. В случае получения ипотечного кредита в банке ипотека служит обеспечением обязательства заемщика перед банком по кредитному договору. При этом заключаются два разных договора – договор об ипотеке и кредитный договор.

Что касается предмета залога, то здесь закон отсылает нас к статье 130 ГК, где дано определение недвижимого имущества. То есть, в качестве обеспечения обязательства по кредиту вы можете заложить земельный участок, предприятие, жилой дом, квартиру, одну или несколько комнат, дачу, гараж, воздушное или морское судно и даже космический объект. При этом ваши права на закладываемое имущество (например, ваши права на вашу личную межорбитальную станцию) должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как уже говорилось, отличительной чертой современной ипотеки является то, что предмет залога остается у залогодателя. В статье 1 закона говорится, что предмет залога остается у залогодателя в его владении и пользовании. Право владения и право пользования, как известно, в совокупности с правом распоряжения составляют право собственности (статья 209 ГК). Таким образом, договор залога оставляет у залогодателя права физического обладания и извлечения полезных свойств из недвижимости, в то время как право определения юридической судьбы предмета залога передается залогополучателю. Проще говоря, заложенное имущество нельзя продать, заложить еще раз, сдать в аренду (если иное не оговорено в договоре об ипотеке).

Ипотека: мировой опыт

Чаще всего, когда говорят об ипотеке, имеют в виду залог недвижимого имущества (жилья, реже – коммерческой недвижимости) для обеспечения обязательства по предоставленному под его покупку банковскому кредиту. В мире данный вид кредита очень распространен, поскольку он помогает эффективно решать жилищную проблему. Например, четко налаженная система ипотечного кредитования позволила обеспечить дорогим и качественным жильем большую часть населения США. Кроме того, ипотечное кредитование стало сегодня важным элементом экономики любой страны. Повышенный за счет ипотечных кредитов спрос на жилье заставляет строительные компании в соответствующих объемах увеличивать предложение. Рост в строительной отрасли ведет к росту всей экономики за счет эффекта мультипликатора: одно новое место в строительной отрасли требует создания десяти новых мест в смежных отраслях. Наконец, предоставление ипотечных кредитов стало важной частью деятельности банков. Появился целый ряд специализированных организаций – ипотечных банков, страховых компаний, ипотечных агентств и др. – которые работают исключительно с ипотечными деньгами.

На сегодняшний день в мире оформились и успешно функционируют две модели организации рынка ипотечного кредитования. Общий элемент этих двух моделей состоит в том, что банки предоставляют ипотечные кредиты не за счет собственных средств, а рефинансируют эти кредиты на вторичном рынке. Рефинансирование может происходить двумя способами – либо банк сам выпускает ипотечные облигации (как в Европе), либо он передает ипотечные кредиты, оформленные закладной, на баланс специализированного агентства, которое в свою очередь выпускает свои ипотечные ценные бумаги (как в США и Великобритании). В обоих случаях банк возвращает себе деньги, которые он выдал в виде ипотечного кредита. В этом состоит суть системы рефинансирования.

Обе схемы имеют свои плюсы и свои минусы. Однако американская система представляется более успешной, поскольку она в короткие сроки позволила возродить в США рынок ипотечных кредитов, уничтоженный Великой Депрессией. Реальное же преимущество американской схемы состоит в том, что специализированные агентства (самое известное – это Fanny Mae), выкупающие у банков ипотечные кредиты, находятся под опекой государства, которое не допустит неисполнения их обязательств. Это делает выпущенные ими ипотечные ценные бумаги сверхнадежными вложениями. Правда, в свою очередь, сами агентства предъявляют жесткие требования к качеству выкупаемых ими ипотечных кредитов, что уже существенно снижает риски. Наконец, высокий инвестиционный рейтинг ценных бумаг, выпускаемых агентствами, позволяет привлекать средства под более низкие процентные ставки, что положительно сказывается на системе ипотечного кредитования в целом.

В России на первоначальном этапе развития рынка ипотечных кредитов была воспринята американская модель. Было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), прообразом для которого послужила американская Fanny Mae. Однако значительных успехов этой организации достичь не удалось (об этом речь пойдет ниже). В результате сегодня у наей ипотеки есть черты как американской, так и европейской моделей. Ряд банков самостоятельно предоставляют кредиты населению и затем рефинансируют их на рынке ценных бумаг. Параллельно существует несколько агентств (помимо АИЖК), которые выкупают ипотечные кредиты у банков и выпускают под их обеспечение собственные ценные бумаги.

Ипотечный кредит в цифрах

В каком состоянии находится сегодня российская система ипотечного кредитования?

Красноречивее всего скажут цифры. На конец 2004 года объем российского рынка ипотечного кредитования (сумма выданных кредитов) составил 500 млн долл., причем за последние 3 года он вырос в 10 раз. Впечатляет, не правда ли? Однако можно на эти цифры посмотреть и с другой стороны. Если соотнести эти 500 млн долл. с ВВП страны, то получится меньше 1%, в то время как, например, в Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии – 53%. Кроме того, размер одного выданного кредита в России оценивается в 18 тыс. долл., в то время как в Голландии – 159 тыс. евро. Эти цифры показывают, что ипотечный кредит у нас находится совсем еще в зачаточном состоянии. По мнению экспертов из аудиторской компании Ernst&Young, говорить о развитом рынке ипотечных кредитов можно будет только тогда, когда объем выданных кредитов составит хотя бы $3 млрд.

Впрочем, чтобы понять, что рынка нет, не надо и никакой статистики. Каждый, кто интересовался ипотечным кредитованием, знает, что обычному гражданину ипотечный кредит, скорее всего, не потянуть. На сегодняшний день стандартные условия ипотечного кредита следующие: срок кредита не превышает 15 лет, ставки составляют 10-15% в валюте, а требования к первоначальному взносу – 10-30%. Кроме того, необходимо понимать, что реальный процент по кредиту может быть больше (примерно на 1,5%) за счет обязательной страховки. И, наконец, последний удар – сумма выплаты по кредиту должна составлять не более 35-40% от ежемесячного дохода (например, у Сбербанка это требование составляет вообще 46%). В совокупности эти условия сужают круг потенциальных получателей ипотечного кредита до 1,5% населения России.

Рассмотрим пример. Предположим, вы хотите купить квартиру за 50 тыс. долл. (например, однокомнатная квартира на ст. м. «Черная Речка») и обращаетесь в банк за ипотечным кредитом. Вашу просьбу удовлетворяют на следующих условиях: 12% годовых на 10 лет. При этом вас просят сразу же самостоятельно оплатить 20% стоимости квартиры, то есть реально вам выдают кредит в размере 40 тыс. долл. Исходя из этих условий вам придется ежемесячно платить банку… 574 доллара в счет процентов и погашения кредита! У вас среди знакомых есть кто-нибудь, кто способен платить такие деньги в течение десяти лет? У меня – нет.

Но это еще не все. Мы чуть не забыли о том, что эта сумма должна составлять не более 40% от вашей ежемесячной зарплаты. То есть, чтобы получить кредит, вы должны принести справку из налоговой о том, что получаете не меньше 1434 доллара в месяц! Причем понятно, что в счет идут только ваши «чистые», легальные доходы. Но кроме того, эта сумма должна получаться после уплаты подоходного налога (13%). То есть ваша номинальная зарплата должна быть не меньше 1620 долларов… Простите, не хотел вас огорчать.

Но не все так беспросветно плохо. Банки понимают, что они работают в России, и если они хотят, чтобы в отделе ипотечного кредитования стояла очередь, надо смягчать требования. Так, некоторые банки соглашаются рассматривать совокупный доход мужа и жены. Другие соглашаются принимать во внимание также и «серые» доходы, однако бремя объяснения их происхождения и доказательства их получения ложится на заемщика. Плюс, естественно, приходится расплачиваться завышенным процентом.

Например, один из главных игроков ипотечного рынка России – московский DeltaCredit – начал с января 2004 года выдавать в Санкт-Петербурге кредиты частным лицам без подтверждения их официальных доходов. Если заемщиком выступает частный предприниматель, действует та же схема, что при выдаче кредита организации (аудиторская проверка банком и т.д.). Если же кредит выдается наемному работнику, получающему «черную» зарплату, то тогда два (обычно) сотрудника банка идут к руководству фирмы, в которой работает заемщик, и в устной беседе выясняют размер реальной зарплаты и перспективы работника. В зависимости от результатов такого «собеседования» специальная кредитная комиссия банка решает вопрос о выдаче кредита, а также о размере процента (от 10,5% до 16%).

Почему проценты высоки?

Процентные ставки по ипотечным кредитам действительно высоки. Для сравнения: в США они не превышают 4-5%. Даже в Латвии обычная ставка – 4%. Что делает у нас ипотечные кредиты такими дорогими?

Прежде всего, необходимо понимать, что такое процентная ставка. Процентная ставка – это требуемая плата за предоставляемые в кредит деньги. Упрощенно величина банковской процентной ставки слагается из трех компонентов – стоимости денег для самого банка, оценки рисков, присущих данной банковской операции (в нашем случае – ипотечному кредиту) и банковской маржи (прибыль банка). В России процентные ставки велики именно за счет второй составляющей – рисков. А причина этому – экономическая и правовая ситуация в нашей стране. Рассмотрим этот тезис подробнее.

Риск ликвидности. Ресурсы банка, из которых он готов выдавать кредиты, складываются в первую очередь из вкладов населения. В нашей стране до сих пор существует недоверие к банковской системе, в результате чего в структуре пассивов банков преобладают краткосрочные вклады и вклады до востребования. С другой стороны, ипотечный кредит для банка – это отвлечение на 10-15 лет (в США до 30) значительных объемов средств. Понятно, что, выдавая долгосрочный кредит за счет краткосрочных вкладов, банк принимает на себя риск ликвидности (риск того, что в какой-то момент у него не окажется средств для возврата вкладов). За то, что банк берет на себя такой риск, заемщикам приходится расплачиваться повышенными ставками.

Эта проблема еще называется проблемой отсутствия «длинных денег». На Западе активными вкладчиками выступают пенсионные фонды и страховые компании. Их цель – разместить крупные суммы средств на длительный срок и получать стабильный процент. Именно они выступают поставщиками «длинных денег» – то есть финансовых средств, возвращать которые придется только через 20 или 30 лет и которые поэтому можно без риска выдать в качестве примерно совпадающего по срокам ипотечного кредита.

Что касается России, то у нас рынок страховых услуг развит еще очень слабо, и крупных игроков на нем почти нет. Пенсионный же фонд до недавнего времени предпочитал вкладывать свои ресурсы в национальные и иностранные государственные облигации. Сейчас, правда, доходность российских гособлигаций падает, и Пенсионный фонд (обладающий ресурсами на 6 млрд долл.) сделал заявление, что в 2005 году он, возможно, вложит до 1 млрд долл. в ипотечные облигации. Это было бы серьезным толчком для развития ипотечного рынка и снижения ставок по кредитам.

На государственном уровне уже давно предпринимаются попытки решить проблему отсутствия «длинных денег». Еще в 1996 году было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Целью АИЖК было создание вторичного рынка ипотечных кредитов в общенациональном масштабе. То есть оно должно было выпускать собственные ценные бумаги, а на вырученные деньги выкупать у банков ипотечные кредиты (схема рефинансирования). Именно такая схема позволила создать в США развитый рынок ипотечных кредитов. Покупателями ценных бумаг, выпущенных специализированными агентствами (наподобие АИЖК), выступают в том числе и страховые компании и пенсионные фонды – главные поставщики «длинных денег».

Именно по образу и подобию одного из американских агентств и было создано АИЖК. Оно заключило договора с рядом банков, чьи кредиты оно собиралось рефинансировать, и приступило к выпуску ценных бумаг. Однако за 7 лет своего существования АИЖК не показало каких-либо значимых результатов – в октябре 2003 года была выкуплена всего лишь 1000-я закладная. Сейчас АИЖК активизировало свою работу (40-50 кредитов ежемесячно), однако условия, на которых АИЖК выкупает кредиты у банков, становятся для них все менее выгодными. Кроме того, АИЖК является очень громоздкой структурой (между самим агентством и региональными банками стоит еще один посредник), что создает дополнительные и неоправданные издержки. Ряд специалистюв считает, что АИЖК вскоре может уйти с рынка.

Сходную с АИЖК роль сегодня в какой-то мере выполняет банк DeltaCredit (созданный на деньги фонда “США-Россия”), у которого также есть договора с рядом московских банков. Фонд финансируется Конгрессом США и зарабатывает здесь примерно в 3 раза больше, чем у себя на родине. Несмотря на это фонд освоил не более 0,6% ипотечных рынков в Москве и Санкт-Петербурге. Наконец, еще одно агентство занимается рефинансированием ипотечных кредитов – Московское ипотечное агентство (МИА). Однако оно работает исключительно с московскими банками и заемщиками, регионы остаются ни с чем.

Кредитный риск. До недавнего времени в законодательстве не был урегулирован вопрос о том, что делать с неплательщиком по ипотечному кредиту. Номинально федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” позволял выселить неплательщика и реализовать заложенную недвижимость с целью возврата кредита. Однако судебная практика обращения взыскания на жилое имущество носила уникальный характер, не был отработан механизм реализации заложенного жилья, судебного исполнения принятых решений. То есть банки, выдавая ипотечный кредит, несли риск, связанный с невозможностью выселения заемщика и реализации предмета залога – кредитный риск. Он оценивался банками достаточно высоко и негативно сказывался на уровне процентных ставок для заемщика.

С 1 марта этого года вступил в силу новый Жилищный кодекс, который регламентирует решение вопроса с неплательщиками – вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств. Банки получают гарантии возвратности выданных кредитов, и, возможно, вскоре процентные ставки могут понизиться.

Риск «недобросовестного заемщика». О непрозрачности источников дохода заемщика как о причине, заставляющей банки повышать ставки по кредиту, мы уже говорили выше. С этой проблемой тесно связана другая – отсутствие кредитной истории у заемщиков. На Западе практически каждый гражданин является клиентом какого-либо банка, и банк имеет возможность составить его кредитную историю – то есть хронологию и параметры полученных кредитов, добросовестность их исполнения, соблюдение требований банка и т.д. Добросовестный и «верный» клиент может рассчитывать на более низкий процент по ипотечному кредиту. В то же время любой банк может «приобрести» кредитную историю заемщика в специализированном бюро. У нас до сих пор подобных бюро не было (за исключением нескольких смелых попыток). Однако со вступлением в силу с 1 января 2005 года закона «О кредитных историях» ситуация меняется – все кредиторы обязаны передавать информацию о своих заемщиках в частные кредитные бюро. Уже создано довольно много подобных организаций, крупнейшей из которых является «Национальное бюро кредитных историй», объединяющее 37 банков (включая такие, как Сбербанк России, Глобэкс Банк, МЕНАТЕП СПб, Банк ЗЕНИТ и др.).

Приведенный перечень рисков вовсе не претендует на полноту, однако, как нам кажется, указанные риски в первую очередь вынуждают банки завышать ставки по ипотечным кредитам.

Что делать?

Что делать – вопрос сложный. В будущих материалах мы обязательно опубликуем мнения специалистов, работающих в данной сфере. Однако выскажем и свое мнение.

Исторический факт – после Великой Депрессии система ипотечного кредитования США, а заодно и вся строительная отрасль, фактически были разрушены. Меры, которые были приняты правительством США, позволили в течение нескольких лет кардинально изменить ситуацию. Однако меры эти были столь эффективными только благодаря тому, что соответствующие органы со всей серьезностью подошли к решению проблемы. Было принято новое законодательство, была создана Fanny Mae, были выделены огромные средства на развитие ипотечного кредита. И вот вам результат – в первый же год своего существования Fanny Mae рефинансировала 26 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 100 миллионов долларов – 26 тысяч семей получили крышу над головой.

Наш ипотечный рынок весьма напоминает американский после Великой Депрессии. И без серьезной помощи со стороны государства изменить ситуацию не удастся. Прежде всего, необходимо доработать существующее законодательство. Например, в конце 2004 года был принят федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Согласно этому закону могут создаваться «ипотечные агенты» – специализированные организации, которые могут выпускать особые ипотечные ценные бумаги (наподобие тех, какие выпускает Fanny Mae) для рефинансирования ипотечных кредитов. Однако до сих пор этот механизм почти не используется, так как не разработаны методические указания по конкретным процедурам выпуска этих ценных бумаг. А быть первопроходцем никто не решается.

Кроме того, необходимо существенное финансовое вливание. Сейчас много говорится о том, что неплохо бы уже сейчас начать использовать Стабилизационный фонд на нужды бизнеса. А почему бы и нет? Если сейчас вложиться в развитие, например, ипотеки, то общий эффект на экономику страны может быть таким, что вскоре уже не потребуется держать резерв «на случай резкого падения цен на нефть». Повышение благосостояния граждан, появление новых банковских структур, рост в строительной и смежных областях – все это может существенно повысить поступления в бюджет и компенсировать возможное (тоже, кстати, вопрос) падение нефтяных цен.

Например, может быть осуществлена следующая схема. Создается новое специализированное ипотечное агентство (параллельно или вместо АИЖК), уставный капитал которого составляют деньги Стабилизационного фонда. В каком размере? На 1 февраля 2005 года размер Стабфонда составил 740 млрд руб., а к концу 2005 года, по расчетам Минфина, эта сумма возрастет до 962,2 млрд руб. В ближайшие годы прогнозируется потребность в ипотечных кредитах на сумму 350 млрд руб. Было бы уже неплохо удовлетворить хотя бы половину этого спроса, то есть использовать примерно одну пятую Стабилизационного фонда (по оценке на конец 2005 г.).

Создание нового агентства с таким потенциалом позволило бы решить самую серьезную проблему нашего ипотечного рынка – проблему отсутствия «длинных денег». Для еще большего стимулирования развития ипотечного рынка государство могло бы отказаться от больших процентов по своим деньгам (тем более, что сейчас из-за споров о судьбе Стабфонда большая часть этих деньги просто лежит на текущих счетах и обесценивается из-за инфляции). Имеется в виду, что рефинансирование банков агентством могло бы происходить по меньшим ставкам, и, следовательно, снизились бы ставки и для частных заемщиков. Плюс если бы государство взяло на себя обязательство по гарантии выданных кредитов, это еще снизило бы риски банков и еще удешевило бы кредиты.

Таким образом, за счет создания агентства, работающего на деньги Стабилизационного фонда, может быть частично или полностью устранен риск ликвидности банков, снижена для них стоимость привлечения средств (а это главная составляющая процентной ставки), а также увеличен срок кредитования.

Однако ипотечный кредит не может существовать на государственные деньги вечно. Поэтому стратегическая цель все-таки должна быть – вовлечение в систему ипотечного кредитования «длинных денег» частного сектора – негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний, а также иностранных инвесторов. Для этого необходимо устранять недоделки в законодательной базе, стимулировать создание «ипотечных агентов» и выпуск ипотечных ценных бумаг.

И надо помнить, что только концентрацией усилий можно чего-то добиться.  

Дмитрий Фиалковский

© Журнал «Санкт-Петербургский университет», 1995-2005 Дизайн и сопровождение: Сергей Ушаков